RENTA – ACTUAL LEY SOBRE IMPUESTO A LA – ART. 20° N°1, ART.21°, ART.31°, ART.33 N°1°, ART. 39 N°3 – OFICIO N°3.670, DE 2004.(ORD. N° 694, DE 11.04.2008)

TRIBUTACIÓN DE LAS RENTAS PROVENIENTES DE LOS BIENES RAÍCES NO AGRÍCOLAS E IMPUTACIÓN DEL CRÉDITO POR CONTRIBUCIONES DE BIENES RAÍCES CONFORME A LAS NORMAS DE LAS LETRAS A) Y D) DEL N°1° DEL ARTÍCULO 20 DE LA LEY DE LA RENTA.

1.- Por Ordinario indicado en el antecedente, se traslada la presentación del señor XXX, mediante la cual requiere un pronunciamiento en relación con el uso de las contribuciones de bienes raíces no agrícolas destinados al arrendamiento, cuando algunos de estos inmuebles son arrendados por algunos meses durante el año comercial respectivo.

El recurrente señala que su presentación obedece a que el Servicio le retuvo la devolución de impuesto solicitada mediante la declaración de renta del A.T. 2006, por el concepto del uso excesivo de crédito por contribuciones, ya que estaría utilizando el 100% de las contribuciones de un bien raíz por el cual sólo lo habría arrendado dos meses en el año comercial 2005; por lo que espera una definición de este Servicio, con la finalidad de adoptar los criterios que correspondan y así evitar en incurrir en errores.

Esa Dirección Regional expresa que es preciso señalar que la letra d) del N° 1 del artículo 20 de la Ley de la Renta, en su inciso primero, dispone que se presume que la renta de los bienes raíces no agrícolas es igual al 7% de su avalúo fiscal, respecto del propietario o usufructuario. Agrega dicha norma, que sin embargo podrá declararse la renta efectiva siempre que se demuestre mediante contabilidad fidedigna de acuerdo con las normas generales que dicte el Director, preceptuando finalmente tal disposición, que en todo caso, deberá declararse la renta efectiva de dichos bienes cuando ésta exceda del 11% de su avalúo fiscal.

Por su parte, el Nº 3 del artículo 39 de la Ley de la Renta, señala que estarán exentas del impuesto de Primera Categoría las rentas de los bienes raíces no agrícolas sólo respecto del propietario o usufructuario que no sea sociedad anónima, sin perjuicio de que tributen con el Impuesto Global Complementario o Adicional. Agrega la referida disposición que, con todo, esta exención no regirá cuando la renta efectiva de los bienes raíces no agrícolas exceda del 11% de su avalúo fiscal, aplicándose en este caso lo dispuesto en los tres últimos incisos del artículo 20 N° 1 de la letra a) de la ley del ramo, es decir; tendrán derecho a rebajar del impuesto de primera categoría correspondiente a las rentas de los bienes raíces no agrícola, las contribuciones de los bienes referidos.

El Servicio a través de pronunciamientos ha señalado, que para los efectos de determinar la renta efectiva de la explotación de tales bienes raíces, ésta debe determinarse por el conjunto de los inmuebles que están destinados a la citada actividad. En otras palabras, la renta líquida debe determinarse considerando el conjunto de los bienes raíces destinados a dicha actividad, incluyendo tanto aquellos bienes cuya renta anual es inferior o igual al 11% del avalúo fiscal vigente al 01 de enero del año en que debe declararse el impuesto como la de aquellos inmuebles cuya renta supera el límite antes indicado.

Ahora bien, de acuerdo a lo antes expuesto, no queda suficientemente claro, como se debería determinar el 11% del avalúo fiscal cuando algunos de los bienes raíces no agrícolas "destinados" a la actividad de arrendamiento, durante al año comercial respectivo, no estuvieron efectivamente arrendados durante los doce meses sino que fueron explotados sólo por algunos períodos mensuales. Además; tampoco existirían instrucciones sobre cual sería la situación del crédito por contribuciones sobre dichos bienes.

En relación con lo anteriormente expuesto, se solicita un pronunciamiento sobre las siguientes consultas:

a) El cálculo del 11% del avalúo fiscal vigente al 01 de Enero del año en que debe declararse el impuesto, se aplicaría por el conjunto de los inmuebles que están destinados a la citada actividad, independiente que si algunos de los inmuebles fueron arrendados en un período inferior al año; ya que tal situación no significaría en caso alguno, que el bien no estuvo "destinado" a la actividad. Por lo tanto, siguiendo la misma lógica, el crédito por contribuciones correspondería por la totalidad de las cuotas de los bienes raíces, independiente del período por el cual fue entregado en arriendo.

b) Este límite del 11% del avalúo fiscal debe determinarse en forma proporcional para aquellos inmuebles que fueron explotados por algunos meses durante el año comercial; considerando para dicho cálculo, únicamente los meses que efectivamente el bien raíz fue arrendado, ya que será ese el período que efectivamente estuvo "destinado" a la actividad. Por lo tanto, siguiendo el mismo razonamiento, el crédito por contribuciones pagadas por dicho bienes, también se determinaría en forma proporcional y aquella parte de las contribuciones que no pueda ser utilizado como crédito en contra del impuesto de primera categoría, por no estar el bien destinado a la actividad, pasaría a considerarse como un gasto rechazado de aquellos señalados en al artículo 21 de la Ley de la Renta.

c) Por último, si la renta se debiese determinar de acuerdo a lo señalado en letra b) anterior, ¿Correspondería aplicar la presunción de renta del 7% por aquella parte del avalúo no considerada para el cálculo del 11%; renta la cual estaría exenta al Impuesto de Primera Categoría pero afecta a los impuesto personales, y por lo tanto, si la empresa lleva contabilidad completa, tendría que llevarla al registro FUT en calidad de renta presunta sin derecho a crédito de impuesto de primera categoría?

2.- Sobre el particular, cabe señalar en primer lugar, que la letra d) del Nº 1 del artículo 20 de la Ley de la Renta, en su inciso primero, dispone que se presume que la renta de los bienes raíces no agrícolas es igual al 7% de su avalúo fiscal, respecto del propietario o usufructuario. Agrega dicha norma, que sin embargo podrá declararse la renta efectiva siempre que se demuestre mediante contabilidad fidedigna de acuerdo con las normas generales que dicte el Director, preceptuando finalmente tal disposición, que en todo caso, deberá declararse la renta efectiva de dichos bienes cuando ésta exceda del 11% de su avalúo fiscal.

Por su parte, el Nº 3 del artículo 39 de la Ley de la Renta, señala que estarán exentas del impuesto de Primera Categoría las rentas de los bienes raíces no agrícolas sólo respecto del propietario o usufructuario que no sea sociedad anónima, sin perjuicio de que tributen con el Impuesto Global Complementario o Adicional. Agrega la referida disposición que, con todo, esta exención no regirá cuando la renta efectiva de los bienes raíces no agrícolas exceda del 11% de su avalúo fiscal, aplicándose en este caso lo dispuesto en los dos últimos incisos del artículo 20 Nº 1 de la letra a) de la ley del ramo.

Ahora bien, la determinación de la renta efectiva proveniente de la explotación de bienes raíces no agrícolas de acuerdo con las instrucciones impartidas sobre la materia en comento, específicamente en los Suplementos Tributarios de los años respectivos, se calcula por el conjunto de los inmuebles que están destinados a dicha actividad, según se señala en las instrucciones correspondientes a las líneas 5 y 34 del Formulario Nº 22, de dichos Suplementos. De lo antes indicado, se infiere que la renta líquida se determina considerando el conjunto de los bienes raíces destinados a dicha actividad, considerando tanto aquellos bienes cuya renta anual es inferior o igual al 11% del avalúo fiscal vigente al 01 de enero del año en que debe declararse el impuesto como la de aquellos inmuebles cuya renta supera el límite antes indicado.

En consecuencia, de acuerdo a lo antes señalado se concluye lo siguiente:

a) La renta líquida imponible de la actividad rentística de explotación de bienes raíces no agrícolas, debe determinarse por el conjunto de los citados bienes, considerándose tanto aquellos cuya renta anual efectiva exceda del 11% de su avalúo fiscal, como aquellos cuya renta anual efectiva sea igual o inferior a dicho límite.

b) En el evento de que la renta efectiva obtenida del conjunto de los referidos bienes sea igual o inferior al 11% del avalúo fiscal de los mismos bienes, el contribuyente, que no sea sociedad anónima, se encuentra exento del Impuesto de Primera Categoría, pero afecto a los impuestos Global Complementario o Adicional, pudiendo declarar en dichos tributos la renta efectiva de tales bienes o la renta presunta.

c) Por el contrario, si la renta del conjunto de los referidos bienes excede el 11% del avalúo fiscal de los mismos bienes, o sin exceder este límite se trata de sociedades anónimas, el contribuyente se encuentra afecto al impuesto de Primera Categoría, y además, a los impuestos Global Complementario o Adicional, pudiendo darse de crédito el citado tributo de categoría en contra de los impuestos personales antes indicados, conforme a las normas de los artículos 56 N° 3 y 63 de la Ley de la Renta.

3.- Ahora bien, de acuerdo a lo expuesto en los números anteriores a continuación se pasan a responder cada una de las consultas formuladas:

a) En relación con la primera de ellas, se señala que el 11% del avalúo fiscal se determina por el conjunto de los bienes raíces arrendados, considerando como avalúo fiscal de aquellos bienes que estuvieron arrendados sólo algunos meses del año, la proporción que corresponda a dicho período, la que se calcula de la siguiente manera:

Avalúo Fiscal  x   N° de meses en los cuales estuvo arrendado el bien raíz  = 

Monto avalúo fiscal proporcional

12 meses 


Lo anterior se puede graficar a través del siguiente ejemplo práctico:

Renta efectiva bien raíz no agrícola N° 1 (arrendado  12 meses). (Avalúo fiscal $ 100.000.000)

$ 18.000.000

Renta  efectiva  bien  raíz no agrícola N° 2 (arrendado 6 meses). (Avalúo fiscal $ 70.000.000)

$   3.600.000

Renta efectiva bien raiz no agrícola  N° 3  (arrendado 8 meses). (Avaluó  fiscal $ 60.000.000)

$    5.900.000

Total Renta Efectiva Actualizada

 $  27.500.000  ==========

Avalúo Fiscal Anual Bien Raíz N° 1 (12 meses)

$ 100.000.000

Avalúo Fiscal Proporcional Bien Raíz N° 2 ( 6 meses): $ 70.000.000 x 6 =                                                                                                         12

$   35.000.000

Avalúo Fiscal Proporcional Bien Raíz N° 3 (8 meses):  $ 60.000.000 x 8 =                                                                                           12

$   40.000.000

Total Avalúo Fiscal

$ 175.000.000
=========

111% Avalúo Fiscal: 11% s/ $ 175.000.000

$  19.250.000
===========

En este caso, la renta efectiva es superior al 11% del Avalúo Fiscal, por lo tanto, se debe declarar dicha renta en la base imponible de los impuestos generales de la Ley de la Renta (Impuesto de Primera Categoría y Global Complementario o Adicional).


b) Respecto de la segunda consulta planteada, se señala que ella se encuentra respondida conforme a lo expresado en la letra a) precedente, en cuanto a que para calcular el 11% del avalúo fiscal de aquellos bienes raíces que solamente estuvieron arrendados algunos meses del año comercial respectivo, dicho avalúo para el referido cálculo debe considerarse o computarse en la proporción que corresponda al período antes indicado.

c) En cuanto a la determinación del crédito por contribuciones de bienes raíces, y consecuente con lo expresado en las letras precedentes, se señala que dicho crédito debe calcularse en forma proporcional al número de meses en que los bienes raíces estuvieron arrendados durante el año comercial respectivo. Así por ejemplo, si el bien raíz estuvo arrendado los doce meses del año se tendrá derecho a imputar como crédito las cuatro cuotas de contribuciones de bienes raíces pagadas, siempre y cuando se cumplan con los requisitos y condiciones que se exigen para invocarlas como tales. Por el contrario, si el referido bien raíz estuvo arrendado sólo algunos meses del año comercial respectivo, las cuatro cuotas de contribuciones de bienes raíces se imputarán en proporción al número de meses en que el mencionado bien raíz estuvo arrendado.

Ahora bien, la parte de las contribuciones de bienes raíces que no pueda imputarse como crédito, en virtud del cálculo proporcional antes indicado, se podrá rebajar de la renta efectiva como un gasto necesario para producir la renta, conforme a lo dispuesto por el N° 2 del artículo 31 de la Ley de la Renta, siempre y cuando se dé cumplimiento a los requisitos y condiciones que exige dicha norma legal para la deducción de los gastos.

Por lo tanto, parte de las contribuciones antes indicadas no constituye un gasto rechazado de aquellos a que se refiere el artículo 21 de la Ley de la Renta, como se sostiene en la presentación. Las contribuciones de bienes raíces que se encuentran en esta situación, esto es, como un gasto rechazado, son las que constituyen un crédito en contra del impuesto de Primera Categoría.

Conforme a lo antes indicado, cabe agregar que aquella parte de las contribuciones de bienes raíces que no pueda ser utilizada como crédito a deducir del impuesto de Primera Categoría, no constituye un gasto rechazado de aquellos a que se refiere el inciso primero del artículo 21 de la Ley de la Renta, en atención a que, de lo dispuesto en el N° 2 del artículo 31, en relación con la letra g) del N° 1 del artículo 33, ambos de la Ley de la Renta, se desprende que las contribuciones que deben ser consideradas como gasto rechazado, son aquellas respecto de las cuales procede su utilización como crédito en contra del impuesto de Primera Categoría.

d) En relación con la última consulta, se señala que efectivamente por aquellos meses en que los citados bienes raíces no agrícolas no estuvieron arrendados, el contribuyente que no sea sociedad anónima, debe declarar la renta presunta en los impuestos Global Complementario o Adicional, equivalente al 7% del avalúo fiscal, a menos que tales bienes en dicho período hubieran estado destinados al uso de su propietario o de su familia; todo ello conforme a lo dispuesto por la letra d) del N° 1 del artículo 20 de la Ley de la Renta, en concordancia con lo establecido por el N° 3 del artículo 39 de la misma ley. Dicha renta presunta está exenta del impuesto de Primera Categoría, y en el caso de los contribuyentes que lleven contabilidad completa, en esa calidad debe registrarse en el Libro FUT, obviamente sin derecho al crédito por el impuesto de Primera Categoría indicado, renta que se entiende retirada, conforme a lo dispuesto por el inciso segundo del artículo 21 de la ley precitada, al término del mismo ejercicio de su determinación.

RICARDO ESCOBAR CALDERON
DIRECTOR

Oficio N° 694, de 11.04.2008.
Subdirección Normativa
Dpto. de Impuestos Directos.